Последние комментарии
Наши контакты
Журнал «Известные люди России» №2 (8)№1 (7)
Журнал «Известные люди Юга» №6(№5)(№4)(№3)(№2)(№1)

Читайте нас:  

   
22 октября 2020

Определение правовой судьбы земельного участка сельскохозяйственного назначения договором аренды и недопустимость произвольного выделения земельных участков в счет земельных долей – основополагающий принцип взаимоотношений с собственниками долей

 Всякий вопрос имеет свою цену. Какие-то из них видятся значительными в текущей хозяйственной деятельности предприятий и сразу вынуждают к принятию тех или иных мер. А какие-то кажутся незначительными, не влияющими на общую ситуацию и остаются без внимания, пока внезапно или постепенно не приобретают характера судьбоносных.
 Так, например, в деятельности сельскохозяйственных товаропроизводителей, основным земельным активом которых являются земли общей долевой собственности, переданные гражданам по результатам земельной реформы переходного периода в начале 1990-х годов, руководством хозяйств не всегда уделяется достаточное внимание процессам, происходящим внутри этого массива, связанным с переходом прав на доли от одних собственников к другим и объединению долей в руках отдельных граждан.
 Казалось бы, в масштабах земельного участка, имеющего собственниками более чем несколько сотен человек, скупка долей кем-то из сособственников не может резко изменить ситуацию, связанную с использованием земельного участка или, тем более, поставить под угрозу целостность системы сельскохозяйственного оборота.
 Но, если упустить ситуацию из под контроля, не использовать право покупки долей, предоставленное арендатору, и смотреть на эти процессы «сквозь пальцы», не придавая значения действиям по скупке долей со стороны других сособственников, часто выступающих проводником воли сторонних «варягов», можно столкнуться с попытками реального «растаскивания» земельного фонда и угрозой потери основополагающего актива сельскохозяйственного предприятия.
 Ввиду того, что изменениями законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, произошедшими в 2013 году, ранее превалирующий принцип сохранения общего имущества и защиты общих интересов, в том числе сельскохозяйственных производителей, уступил место принципу защиты частного интереса, интересов собственников земельных долей и нормы закона в этой части были значительно упрощены для выдела земельных участков, перед многими хозяйствами в полный рост встала проблема сохранения земельного фонда предприятия и недопущения его раздробления на чересполосные земельные участки по инициативе мелких хозяйств.
 Особенно важное значение приобретают данные действия в период окончания действия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и перспективы его перезаключения на новый срок.
 Юридическим агентством «СРВ» в предыдущих номерах уже рассказывалось о сложной ситуации, в которой вслед за многими другими сельскохозяйственными производителями оказался сельскохозяйственный производственный кооператив – колхоз «Правокумский».
 Планомерная скупка долей со стороны группы сособственников земельного участка сельскохозяйственного назначения с последующим выделением земельных участков в счет данных долей, причем лучшего качества и положения с точки зрения инфраструктуры, поставила кооператив перед проблемой сохранения системы сельскохозяйственного производства предприятия.
 Произведя скупку определенного количества долей, собственники Петров В.И. и Киянов О.А. опубликовали извещение о согласовании проекта межевания земельных участков в счет земельных долей.
 Как обычно в таких случаях выделению подлежали самые удобные с точки зрения сельскохозяйственного использования земельные участки, расположенные поблизости от основных производственных строений кооператива, дорог. Также земельные участки предполагались к образованию из земель лучшего качества по целому ряду агрохимических и иных параметров.
 Естественно, что с образованием таких земельных участков СПК колхоз «Правокумский» не мог согласиться и в порядке, установленном законодательством, им были заявлены возражения на проект межевания, блокирующие проведение государственного кадастрового учета земельных участков.
 Не согласившись с возражением хозяйства, Петров В.И. и Киянов О.А. обратились в Советский районный суд Ставропольского края с иском об определении местоположения земельного участка, выделяемого в натуре, в счет принадлежащих им на праве общей долевой собственности долей из земельного участка сельскохозяйственного назначения.
 Представляя интересы СПК колхоза «Правокумский» в суде сотрудники Юридического агентства «СРВ» исходили из того, что право на выдел земельных участков в счет земельных долей, закрепленное нормами гражданского законодательства не носит абсолютного характера и в любом случае должно реализовываться при соблюдении прав и законных интересов других участников оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе арендатора земельного участка.
 Собственники же земельных долей, заявившие иск, утверждали, что ими была соблюдена предусмотренная законом процедура и условия формирования земельных участков, порядок извещения заинтересованных сторон в связи с чем согласия арендатора на выделение ими земельного участка из общего массива, предусмотренное законом, не требуется, а само выделение не создаст препятствия в использовании арендатором части земель в границах земельного участка.
 Суд первой инстанции, рассмотрев дело, принял решение об удовлетворении заявленных требований Петрова В.И. и Киянова О.А., согласовал местоположение выделяемых в счет земельных долей земельных участков.
 Таким образом, СПК колхоз «Правокумский» был поставлен перед необходимостью добиваться справедливого и законного решения в суде апелляционной инстанции, куда и обратились юристы Агентства, обжаловав решение Советского районного суда Ставропольского края от 19.12.2014 г.
 В апелляционной жалобе сотрудниками Юридического агентства «СРВ» было обращено внимание суда на следующее.
 В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом РФ и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
 Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
 Норма части 5 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ не исключает необходимости применения части 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ.
 Единственный случай, когда не требуется получения согласия арендатора на выдел земельных участков в счет земельных долей, предусмотрен в пункте 5 статьи 14 Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.
 Только при соблюдении названных условий согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
 Тем самым выдел земельных участков в счет земельных долей из участка, находящегося в общей долевой собственности, в контексте предусмотренных статьей 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения особенностей владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, возможен при решении вопроса о передаче земельного участка общей долевой собственности в аренду и определения условий договора аренды до его заключения.
 Свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий.
 Тем самым, у собственников земельных долей, которые не выражали своего несогласия с условиями договора аренды, оснований для выдела земельных участков без согласия арендатора не имеется. Договор аренды земельного участка, из которого произведен выдел спорных участков, заключен, является действующим, изменения в него не вносились, заключен на основании решений общих собраний собственников земельных долей, подписан собственниками земельных долей без возражений.
 Кроме того выделение земельного участка в счет земельных долей из состава земельного участка, обремененного договором аренды, приводит к изменению предмета аренды.
 На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, предмет является существенным условием договора. Площадь земельного участка, описание местоположения границ и иные сведения являются уникальными характеристиками, позволяющими определить земельный участок как индивидуально-определенную вещь.
 В договоре аренды отражен земельный участок с определенными уникальными характеристиками и выдел земельного участка повлечет изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды.
 Из анализа положений пункта 1 статьи 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, пунктов 2, 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ следует направленность на сохранение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
 Выдел же земельного участка, состоящего из различных полей, приведет к нарушению целостности предмета договора аренды, который передан СПК колхозу «Правокумский» по договору аренды (земельный участок, как единый массив, а не доля каждого из сособственников).
 Выдел спорного земельного участка приведет к искажению воли большинства собственников долей земельного участка, ранее переданного в аренду, как один объект.
 Поскольку выдел земельного участка влечет изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды, то такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора аренды.
 Кроме того, земельный участок, являющийся предметом договора аренды, обременен этим правом, а потому юридическая судьба земельного участка, находящегося в общей долевой собственности и переданного с согласия всех собственников в аренду, определена сроком аренды. Эти обстоятельства и обуславливают необходимость получения согласия арендатора при образовании земельных участков из земель, находящихся в аренде.
 Вместе с тем такого согласия в данном случае получено не было.
 То обстоятельство, что Петровым В.. и Кияновым О.А. не было получено согласие арендатора при образовании земельных участок из земель, находящихся в аренде, является безусловным основанием к отказу в удовлетворении заявленных исковых требований. Руководствуясь данными доводами Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда приняла позицию СПК колхоз «Правокумский» и пришла к выводу о том, что Петровым В.И. и Кияновым О.А. нарушена процедура выдела земельных участков, нарушены права арендатора, а определение местоположения выделяемого в натуре земельного участка произведено с нарушениями требований Земельного Кодекса Российской Федерации.
 Апелляционным определением от 17.03.2015 г.года решение Советского районного суда Ставропольского края было отменено, по делу принят новый судебный акт которым отказано в удовлетворении требований собственников земельных долей.
 Также судом был принят во внимание довод СПК колхоза «Правокумский» о том, что выделение спорного земельного участка затрагивает права кооператива и влечет возникновение у него права на оспаривание выдела земельного участка.
 Закрепление на законодательном уровне порядка выделения участником или участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения земельного участка в счет своей земельной доли или земельных долей обусловлено тем, что вводя данное регулирование, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи.
 Судом апелляционной инстанции было указано, что выделение конкретных земельных участков таким способом может неоправданно привести к снижению стоимости земельного участка, остающегося в общей собственности; может быть затруднено его использование по целевому назначению, такой порядок выделения нарушает права сособственников общего земельного участка.
 Таким образом, проведя грамотную работу, юристы Юридического агентства «СРВ» не в первый раз воспрепятствовали произвольному выделу земельных участков в счет земельных долей из массива земель сельскохозяйственного назначения и способствовали сохранению структуры сельскохозяйственного использования земель, учета прав и законных интересов СПК-колхоза «Правокумский».
Заместитель генерального директора
Е.И. Грунис


Рейтинг Известных людей

Посмотреть весь рейтинг

Голубев
Василий Юрьевич
Ростовская область

Казакова
Ольга Михайловна
Ставропольский край
Савичев
Роман Валерьевич
Ставропольский край
Ткачев
Александр Николаевич
Краснодарский край

Кадыров
Рамзан Ахматович
Республика Чечня
 
Другие проекты asrv.ru vestnikxp.ru ludiuga.ru
© «Известные люди Юга России» Обратная связь Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru